Apartmanlarda ve sitelerde çeşitli işlemlerin düzenli şekilde işlemesinde önemli rol oynayan profesyonel bina ve site yönetim şirketleri, yasal yükümlülüklerin yerine getirilmesine de aracılık eder. Profesyonel yönetim hizmeti sunan bu şirketlerin kuruluşu sırasında birtakım prosedürlerin yerine getirilmesi gerekir. Bina ve site yönetim şirketi kuruluşuna dair temel aşamaları ele aldığımız bu içerik, süreç hakkında kapsamlı bilgi edinmenizi sağlayarak hayalinizdeki girişime adım atarken size yol gösterebilir.
Site ve Apartman Yönetim Şirketleri Ne İş Yapar?
Site ve apartman yönetim şirketleri toplu yaşanan apartman, site ve iş merkezi gibi yapıların yönetim işlerini yürüten işletmelerdir. Profesyonel olarak faaliyet gösteren bu şirketler yönetim, muhasebe, hukuk ve teknik gibi çeşitli bölümleri bünyesinde barındırılabilir. Yönetimlerini üstlendikleri sitelerde veya apartmanlarda günlük işlerin düzenlenmesinden yasal yükümlülüklerin yerine getirilmesine kadar geniş bir hizmet sunar. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda belirlenen site ve apartman yöneticilerinin görevleri sözleşmeyle yönetim şirketlerine devredilebilir. Bu görevler şunlardır:
- Kat malikleri kurulunca verilen kararları yerine getirmek,
- Mülkün amacına uygun olarak kullanılması, korunması ve bakımı için gereken tedbirlerin alınmasını sağlamak,
- Düzenli olarak mülkün kontrolünü sağlayarak ve sakinlerin taleplerini dinleyerek sorunları tespit edip çözmek,
- Onarım, temizlik gibi bakım işlerini ve asansörlerin, kaloriferlerin, yangın söndürme cihazlarının periyodik bakımlarını yaptırmak,
- Aidatları ve gerektiği takdirde diğer ek ödemeleri toplamak,
- Bütçe planlaması yapmak ve harcanan giderler için maliyet hesabı oluşturmak,
- Ortak alanların kullanımında düzen sağlamak, temizlik ve bakım işlemlerinin takibini yapmak,
- Hizmet alım sözleşmesi yapmak ve denetlemek,
- Çalışanların özlük haklarının ve sigorta işlemlerinin takibini yapmak.
Bina ve Site Yönetim Şirketi Kurmak İçin Gerekli Şartlar
Bina ve site yönetim şirketi kurmak için yerine getirilmesi gereken temel şartlar, şirket kurma prosedürlerini de kapsayacak şekilde belirli yasal yükümlülükleri içerir. Yönetim şirketi kurmak için karşılanması gereken asgari şartlar şu şekildedir:
- İş Planını Oluşturma: İş planı, yapılacak işler dikkate alınarak personel sayısının belirlenmesi ve dışarıdan hizmet alımı için araştırma ve hazırlık yapılması gibi süreçleri kapsar. Böylece kaynakların etkin kullanımı sağlanarak sürdürülebilir başarı elde edilebilir.
- Şirket Türü Belirleme: Farklı özellikleri ve yasal yükümlülükleri olan şahıs şirketi, limited şirket veya anonim şirket türlerinden birinin belirlenmesi gerekir. Bu belirleme ortak sayısına, iş hacmine veya sermaye miktarına göre yapılabilir.
- Vergi Dairesine Bildirim: Vergi mükellefi olmak için vergi dairesine kayıt olunarak vergi levhası edinilmelidir.
- Ticaret Sicile Kayıt: Şirketin tescil edilmesini sağlayan ticaret sicil kaydı ilgili belgelerin ticaret sicili müdürlüklerine teslim edilmesiyle gerçekleştirilmelidir.
- Çalışan İstihdamı ve Sigorta Bildirimi: Yönetim şirketi çalışanları istihdam edilmeli ve Sosyal Güvenlik Kurumuna kayıt yaptırılmalıdır. Dışarıdan alınan temizlik ve güvenlik gibi hizmetlerde çalışanlara ilişkin yasal yükümlülükler de takip edilmelidir.
- Sermaye Hazırlama: Şirketin kuruluşu, çalışan istihdamı ve diğer gider kalemleri için yeterli sermaye hazırlanmalıdır.
Bina ve Site Yönetimi Şirketi Kurmak İçin Gerekli Belgeler
Yönetim şirketi kurmak için gereken belgeler şirketin türüne göre değişiklik gösterir. Genel olarak kuruluş için gerekli belgeler şu şekilde sıralanabilir:
- Kurucuya ve varsa ortaklara ait kimlik bilgileri,
- Esas sözleşme veya kuruluş sözleşmesi,
- Şirket sahibine ve ortaklara ait ikametgâh belgesi,
- Vergi mükellefiyeti belgesi,
- Kira kontratı veya tapu belgesi,
- Sermayenin yatırıldığına dair dekont,
- Şirkette yetkisi bulunacak ortaklara ait noter onaylı imza sirküleri,
- Şirketi temsile yetkili kılınan kişilerin imza beyannamesi,
- Şirket çalışanlarının SGK belgeleri.
Bina ve site yönetimi şirketi kurmak için gereken belgelerin eksiksiz şekilde tamamlanması için profesyonel destek almak faydalı olur. Bu sayede süreç yasal gerekliliklere uygun şekilde yürütülebilir ve olası hatalar hızlıca önlenebilir.

Bina ve Site Yönetim Şirketi Kurmak İçin Hangi Şirket Türü Tercih Edilmeli?
Bina ve site yönetim şirketi, şahıs şirketi olarak kurulabileceği gibi limited veya anonim şirket olarak da kurulabilir. Her birinin avantajları ve dezavantajları bulunmakla birlikte şirketin türüne; iş planına ve hacmine, sermaye miktarına ve ortak sayısına göre karar verilebilir. Şirket türleri hakkında bilgi edinmek tercih sürecini kolaylaştırırken strateji belirlenmesine de yardımcı olabilir.
- Şahıs Şirketi: Bir ya da daha fazla gerçek kişi tarafından kolayca kurulabilen şahıs şirketi, kuruluş işlemlerinin hızlı ve düşük maliyetli olması nedeniyle avantajlı bir seçenektir. Ortaklar bakımından sınırsız sorumluluk öngören yapısı, ortakların şirketin borçlarına karşı kişisel mal varlığıyla sorumlu olmasını gerektirir.
- Limited Şirket: Bir ya da daha fazla gerçek veya tüzel kişi tarafından kurulan, esas sermayesi belirli olan şirkettir. Ortaklar şirket borçlarından sorumlu olmayıp sadece taahhüt ettikleri esas sermaye paylarını ödemekle yükümlüdür. Limited şirketler için başlangıç sermayesi ₺50.000 olarak belirlenmiştir. Kurumlar vergisi mükellefi olan limited şirketin ortakları elde edilen kârdan kurumlar vergisini düştükten sonra kalan tutarı kâr payı olarak dağıtabilir. Kâr payının gelir vergisinden daha düşük bir oranda vergilendirilmesi, limited şirketin tercih edilmesinde etkilidir. Limited şirketler belirli şartları sağladığı takdirde KOSGEB ve diğer devlet teşviklerinden yararlanma imkânına sahiptir.
- Anonim Şirket: Sermayesi belirli paylara bölünmüş ve borçlarından yalnız mal varlığıyla sorumlu olunan şirket türüdür. Pay sahipleri yalnızca taahhüt etmiş oldukları sermaye paylarıyla şirkete karşı sorumludur. Anonim şirketlerde başlangıç sermayesi ₺250.000’dır. Noter ve ticaret sicili kaydı gibi şirket kuruluş masrafları diğer şirket türlerine göre daha fazladır. Anonim şirketler de belirli şartlar sağlandığında KOSGEB ve diğer devlet teşviklerinden yararlanabilir.
Yönetim işleri kapsamlı hizmetleri ve uzun vadeli projeleri içerdiğinden genellikle limited şirket veya anonim şirket tercih edilir. Vergisel avantajlar, teşvikler ve şirketin idari işleyişi bakımından avantajlar bulunduran bu şirket türleri kurumsal itibar için de önemlidir. Başlangıçta daha küçük ölçekli bir iş planınız varsa düşük kuruluş maliyeti avantajıyla şahıs şirketi kurmayı da tercih edebilirsiniz. Ancak bu şirketlerin tüzel kişiliği bulunmadığından yasal yükümlülüklerin yerine getirilmesinde bazı dezavantajlarla karşılaşılabilir. Bu nedenle yönetim şirketi tercihi yaparken mevcut durum ve uzun vadeli planlar birlikte değerlendirilmelidir.

Bina ve Site Yönetim Şirketi Nasıl Kurulur?
Şirket türlerine ait kuruluş aşamaları bazı noktalarda farklılık gösterse de genellikle benzer süreçler öngörülmüştür. Şirket kurma adımları genel olarak şu şekildedir:
- İş Stratejisi Oluşturma: Bu aşamada öncelikle şirketin türüne karar verilmelidir. Ardından finansman planlaması yapılmalı, kredi veya teşvik gibi olanaklar araştırılmalıdır. Son olarak tescil için gerekli olan şirket ünvanına karar verilmelidir.
- Şirket Esas Sözleşmesini Hazırlama: Şirketin ismi, amacı ve pay sahiplerinin hakları gibi kapsamlı bilgileri içeren esas sözleşme resmî nitelikte bir belgedir. Şirket türünün belirlenmesinin ardından hukuki yapıya bağlı olarak tek kişi veya ortaklar tarafından hazırlanır.
- Şirket Esas Sözleşmesinin MERSİS’te Onaylanması: MERSİS (Merkezi Sicil Kayıt Sistemi) üzerinden şirket kuruluş süreci yürütülür ve esas sözleşmenin hazırlanmasından sonra şirkete potansiyel vergi numarası atanır. Kurucu veya ortaklar sözleşmeyi imzalar, esas sözleşme MERSİS’te tasdik edilir.
- Şirket Yetkililerinin İmza Beyanlarının Hazırlanması: Şirketi temsile yetkili kılınan kişilerin şirket ünvanı altında atacakları imzalarının resmîyet kazanması için yetkili makam tarafından onaylanması gerekir. İmza beyanlarının hazırlanması işlemleri ticaret sicili müdürlüklerinde ve noterlerde yapılır.
- Ticaret Sicili Müdürlüğüne Kaydolma: Kurucular şirket kuruluş dilekçesiyle ve ilgili belgelerle birlikte ticaret sicil müdürlüğüne başvurarak tescil işlemini gerçekleştirir. Bu işlem şirketin yasal olarak tanınmasını sağlar. Ayrıca anonim ve limited şirketlerin kuruluşunda ticari defterler de ticaret sicili müdürlüğü tarafından onaylanır.
- Vergi Dairesine Şirket Kurma Bildirim Formunu İletme: MERSİS üzerinden şirkete atanan vergi kimlik numarasıyla şirket kurma bildirim formu doldurulur ve bağlı olunan vergi dairesine iletilir.
- Gerekli İzinlerin Alınması: Bakım, temizlik ve güvenlik gibi işler için yetkili makamlardan izin alınması gerekebilir. Ayrıca çalışanlar için Sosyal Güvenlik Kurumuna kayıt yaptırılmalı ve iş yeri sicil numarası alınmalıdır.
Bina ve Site Yönetim Şirketi Kurma Maliyeti
Bina ve site yönetim şirketi kurma maliyeti, sermayenin yanı sıra çeşitli gider kalemlerini içerir. 2025 itibarıyla asgari sermaye miktarı limited şirketler için ₺50.000, anonim şirketler için ₺250.000’dır. Kuruluş aşamasındaki diğer maliyetler şirketin türüne ve kurulduğu şehre göre değişmekle birlikte şu şekilde sıralanabilir:
- Noter masrafları için yaklaşık ₺1.000-1.500,
- Ticaret sicili masrafları için yaklaşık ₺10.000-15.000,
- Mülkün kira bedeline göre değişmekle birlikte kira damga vergisi için yaklaşık ₺250-300,
- Anonim şirketlerde kuruluş aşamasında sermayenin dörtte biri bloke edildiğinden ₺62.500 sermaye blokajı,
- Vergi levhası için yaklaşık ₺650-700,
- Gerekli durumlarda ofis ve ekipman masrafları yaklaşık ₺50.000-100.000.
Şirket kurulduktan sonra çalışanların maaş ve sigorta primi ödemeleri, kira, faturalar, KDV, kurumlar vergisi, defter tasdik masrafları gibi giderler de oluşur.
Bina ve Site Yönetim Şirketi Kurmak KOSGEB Tarafından Destekleniyor mu?
KOSGEB tarafından düşük faizli veya faizsiz kredi, hibe gibi finansal destekler, girişimcilik, yönetim ve pazarlama gibi çeşitli alanlarda yeni kurulan işletmelere yönelik eğitim hizmetleri sunulur. Bina ve site yönetim şirketleri şirket kuruluşundan önce KOSGEB bünyesinde gerçekleştirilen eğitimlere katılabilir ve süreci tamamlayarak KOSGEB desteklerinden faydalanabilir.

KOSGEB’in girişimcilere sağladığı desteklerden yararlanmak için belirli bir sürenin içinde başvuru yapılmalıdır. Ayrıca girişimcinin işletmedeki kurucu ortak payı %50’nin altında olmamalıdır. Girişimcinin işletmesinin kuruluş tarihinden önceki 3 yıl içinde başka bir firmada %25 ve üzeri ortaklığa sahip olmaması da gerekli şartlardandır.
KOSGEB’in girişimcilere İş Kurma Desteği kapsamında sağladığı geri ödemesiz kuruluş desteği 2025 yılında şahıs şirketleri için ₺10.000, sermaye şirketleri içinse ₺20.000 tutarındadır. Girişimcinin genç, kadın, engelli, gazi veya birinci derecede şehit yakını olması durumundaysa kuruluş desteği tutarına ₺10.000 daha eklenir. Ayrıca işletmede çalışan personelin tahakkuk eden prim gün sayılarının toplamının 360 ve üzeri olduğu her bir dönem için 1 aylık brüt asgari ücretin işverene toplam maliyet tutarı kadar destek verilir. Destek süresi 36 aydır ve dönem hesabı 1. yıl birinci dönem, 2. yıl ikinci dönem ve 3. yıl üçüncü dönem olarak yapılır.
Bina ve Site Yönetim Şirketinizi Mükellef’le Kolayca Kurun!
Hayalini kurduğunuz girişim fikrini hayata geçirmeniz için Mükellef olarak yanınızdayız. Şahıs şirketi, limited ya da anonim şirket kurmak için fiziki alan sınırlarını tamamen ortadan kaldıran çalışma sistemimizden faydalanabilirsiniz. Kapsamlı hizmetimizle şirketinizi kısa sürede kurarak girişimcilik faaliyetlerinizi yürütmeye ve mevcut işlerinizi büyütmeye başlayabilirsiniz. Şirket kuruluşunun ardından online banka hesabı açma, muhasebe süreçlerini yönetme, vergi yükümlülüklerinin takibi ve marka tescili gibi hizmetlerimizden faydalanabilirsiniz. Girişimcilik hayallerinize giden yolda siz de hemen mutlu Mükellef müşterilerinin arasına katılın ve işlemlerinizi güvenle yürütün!

Yararlanılan Kaynaklar
https://ticaret.gov.tr/data/5d3e935313b87607d8feeffc/rehber_Tr.pdf
https://www.ito.org.tr/tr/hizmetler/ticaret-sicili-islemleri/limited-sirket-kurulus-sureci
https://www.ito.org.tr/tr/hizmetler/ticaret-sicili-islemleri/tescil-islemleri/anonim-sirketler
https://www.kosgeb.gov.tr/site/tr/genel/destekdetay/1231/girisimci-destek-programi